Sous-location illégale : règles, sanctions et preuves

Hugo9 novembre 20268 min de lecture

Une sous-location est illégale lorsque le locataire loue tout ou partie de son logement à un tiers sans l’accord écrit du propriétaire, ou à un loyer au mètre carré supérieur au sien. Dans un logement social, la sous-location de tout le logement est interdite, même avec un accord. Le locataire risque la résiliation de son bail, le remboursement de tous les sous-loyers perçus et, en HLM, une amende de 9 000 €.

Ce que dit la loi sur la sous-location

Sous-louer consiste à donner en location tout ou partie du logement dont on est soi-même locataire. Le locataire reste lié au propriétaire et devient en même temps le bailleur de son sous-locataire. Pour un logement du parc privé, loué vide ou meublé, l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose trois conditions cumulatives :

l’accord écrit du propriétaire, qui porte à la fois sur le principe de la sous-location et sur le montant du loyer demandé ;
un loyer au mètre carré de surface habitable qui ne dépasse pas celui payé par le locataire principal ;
la remise au sous-locataire de l’autorisation écrite du propriétaire et d’une copie du bail en cours.

La durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail principal. Quand ce bail prend fin, le sous-locataire n’a aucun droit à rester dans les lieux face au propriétaire. Une sous-location « sans contrat » ou conclue oralement n’est donc pas illégale en soi entre le locataire et le sous-locataire, mais elle l’est vis-à-vis du propriétaire dès que son autorisation écrite manque.

Sous-location autorisée ou interdite : les cas de figure

Le régime change selon le type de logement. Service-public.fr distingue les situations suivantes.

Situation	Règle	Texte
Logement privé, vide ou meublé	Autorisée avec accord écrit du propriétaire sur le principe et sur le loyer	Art. 8, loi du 6 juillet 1989
Logement social, en totalité	Interdite, même avec l’accord du bailleur	Art. L442-3-5 et L442-8 du code de la construction et de l’habitation
Logement social, une partie à une personne de plus de 60 ans ou adulte handicapé	Possible dans le cadre d’un contrat d’accueil familial, après information du bailleur	Art. L442-8-1 du même code
Cohabitation intergénérationnelle solidaire (locataire de 60 ans ou plus, jeune de moins de 30 ans)	Possible après information du propriétaire, qui ne peut pas s’y opposer	Art. L631-17 à L631-19 du même code
Logement « loi de 1948 »	Règles propres : autorisation pour le tout, sous-location d’une pièce encadrée	Art. 78 et 39, loi du 1er septembre 1948

Ordonnance sur requête : définition, procédure et recours

La location de courte durée sur une plateforme de type Airbnb est une sous-location comme une autre : sans accord écrit du propriétaire, elle est illégale. Les communes encadrent en plus la location de meublés de tourisme, et la loi du 19 novembre 2024 a renforcé leurs outils de contrôle, selon l’ANIL.

Quels risques pour le locataire qui sous-loue illégalement

La sous-location non autorisée expose le locataire à trois types de conséquences, qui peuvent se cumuler.

La résiliation du bail et l’expulsion

Le propriétaire peut demander au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de prononcer la résiliation du bail du locataire, ce qui met fin aussi à l’occupation du sous-locataire. Le locataire manque à son obligation d’user du logement conformément au bail. Une fois la résiliation prononcée, le propriétaire peut faire procéder à l’expulsion selon la procédure habituelle, avec commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice.

Le remboursement des sous-loyers

La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 12 septembre 2019 (n° 18-20.727), que les sous-loyers perçus sans autorisation du bailleur sont des « fruits civils » qui reviennent au propriétaire. Dans cette affaire, les locataires avaient proposé l’appartement sur Airbnb et ont été condamnés à reverser l’ensemble des sommes encaissées. Le propriétaire n’a pas à prouver de préjudice pour obtenir ce remboursement. Des dommages et intérêts peuvent s’y ajouter s’il démontre un préjudice distinct, comme une usure anormale ou un trouble avec la copropriété.

L’amende en logement social

Dans le parc social, la sanction est plus lourde. Le ministère du Logement a rappelé, en réponse à une question écrite au Sénat publiée en 2025, que le locataire qui sous-loue s’expose à une amende de 9 000 € en application de l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation, et à la résiliation de son bail en application de l’article L442-3-5. Le bailleur social peut aussi demander au juge de mettre fin au bail du sous-locataire.

Comment prouver une sous-location illégale

La charge de la preuve pèse sur le propriétaire. Une simple impression de va-et-vient ne suffit pas devant un juge. Les éléments qui convainquent le plus souvent sont les suivants :

les annonces publiées sur les plateformes de location, avec photos du logement, calendrier de réservation et commentaires des voyageurs ;
un constat de commissaire de justice qui fige ces annonces en ligne ou constate sur place la présence d’occupants inconnus du bail ;
les attestations de voisins ou du gardien, rédigées sur le formulaire prévu par le code de procédure civile ;
les échanges écrits avec le locataire ou les sous-locataires.

Saisie-attribution : procédure, sommes protégées et contestation

Les voisins qui subissent des nuisances liées aux rotations de voyageurs peuvent aussi rassembler leurs propres éléments ; les règles sont proches de celles des troubles de voisinage et de leurs preuves. Un propriétaire peut enfin mandater un détective agréé par le CNAPS pour établir les faits par des constatations dans les lieux accessibles au public. Il doit savoir ce qu’un détective privé a le droit de faire : pas d’entrée dans le logement, pas de captation d’images à l’intérieur. Son rapport est ensuite soumis au juge comme tout élément de preuve, et sa valeur juridique dépend de la loyauté des investigations.

Comment dénoncer une sous-location illégale

Le propriétaire commence en général par une mise en demeure adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle l’article 8 de la loi de 1989, demande l’arrêt immédiat de la sous-location et réclame les sous-loyers perçus. Sans réponse, il saisit le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et la condamnation du locataire.

Dans le parc social, le signalement se fait auprès du bailleur (office public de l’habitat, entreprise sociale pour l’habitat), qui engage lui-même la procédure. Une fois la condamnation obtenue, le propriétaire qui n’est pas payé peut faire exécuter la décision, par exemple par une saisie-attribution sur le compte bancaire du locataire. L’ADIL du département renseigne gratuitement propriétaires et locataires sur ces démarches.

Comment sous-louer légalement

Le locataire qui veut sous-louer adresse au propriétaire une demande écrite, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, qui précise la surface concernée et le loyer envisagé. Service-public.fr propose un modèle de lettre. L’accord du propriétaire doit être écrit : un accord oral ou un silence ne suffisent pas. Le locataire remet ensuite au sous-locataire la copie de l’autorisation et du bail, et fixe un loyer au mètre carré qui ne dépasse pas le sien. Il reste seul responsable envers le propriétaire du paiement du loyer et de l’état du logement.

Questions fréquentes

Est-ce illégal de sous-louer ?

Non, si le propriétaire a donné son accord écrit sur la sous-location et sur le loyer, et si ce loyer au mètre carré ne dépasse pas celui du locataire. C’est illégal sans cet accord, ou dans un logement social sous-loué en totalité. Les exceptions de l’accueil familial et de la cohabitation intergénérationnelle obéissent à des règles propres.

Quelle est la peine encourue pour sous-location illégale ?

Dans le parc privé, il n’y a pas d’amende pénale : le locataire risque la résiliation de son bail, la restitution de tous les sous-loyers perçus et des dommages et intérêts. Dans un logement social, une amende de 9 000 € s’ajoute, selon l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation cité par le ministère du Logement.

Enquête de solvabilité : qui peut la faire, comment et à quel prix

Quelle est la nouvelle loi sur la sous-location ?

Les règles de base n’ont pas changé : elles figurent toujours à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, rappelé par service-public.fr. La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme a renforcé les pouvoirs des communes sur les locations de courte durée, ce qui complique les sous-locations de type Airbnb.

Comment puis-je dénoncer une sous-location illégale ?

Le voisin ou le syndic informe le propriétaire du logement, ou le bailleur social s’il s’agit d’un HLM, en joignant les éléments recueillis : annonces en ligne, dates, nuisances constatées. Seul le propriétaire peut agir en résiliation du bail. La commune peut être alertée lorsque le logement est proposé comme meublé de tourisme sans déclaration.